部分城市改善需求初露端倪 回暖形势仍如履薄冰
自2月下旬以来，全国各重点城市房地产市场交易量普遍都出现了明显回升，其中十大核心城市在3月底时的周度交易量已经全面超过了去年平均水平，从月度周期来看，绝大部分城市3月份交易量呈现大幅增长，以北京和上海两大一线城市为例，北京3月成交92万平方米，创下2011年1月份本轮调控正式展开以来的单月新高，而上海3月份79.2万平方米的体量同样也是去年三季度以来的最高水平。4月份之后，从市场数据来看，清明小长假期间交易量有所回落之后，各重点城市市场总体仍能快速恢复上行趋势。
分析近期的这轮市场回暖，我们认为主要有两大原因：
其一，*策面上略有缓和。首先，虽然两会以后关于 调控绝不放松 的表态频繁出现，但实质性的*策加压却并未出现，总体来看短期*策面至少没有出现更加偏空的趋势；其次，给予首次购房刚需的贷款优惠却实实在在地已经回归，时至当前，大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，甚至9折、85折这样的优惠也已重新出现，这在一定程度上对刚需入市起到了非常积极的作用。
其二，市场面上企业降价的趋势继续深入。在我们看来，当前房价下跌有三大特征：首先，去年没有降价或降价幅度较小的企业开始主动调价，典型的例子如绿城、招商和滨江；其次，去年没有降价或降价幅度较小的城市开始普遍调价，典型例子如天津、长沙和郑州；再次，在以往数轮楼市调控中始终屹立不倒的高端项目也开始出现大幅降价求售，典型例子是上海*浦江沿江一线的诸多豪宅集中调价，包括世茂滨江花园、华润外滩九里、滨江凯旋门、海珀旭晖等。
部分城市中高档改善需求出现释放征兆
观察近期房地产市场的表现，有一个特征值得我们关注，即除了首次购房的刚性需求占市场绝对主导地位外，部分城市中高档改善需求也出现了释放的征兆，在我们看来，这一方面是市场持续回暖过程中的必然过程，另一方面也是近期中高端项目集中打折促销所推动的。
以北京市场为例，3月31日位于大兴区的中海苏黎世家项目推出201套房源，其中143套为三房大户型，开盘当天项目共售出133套，去化率接近70%，而更值得关注的是三房房源共售出102套，去化率超过7成；总体来看，在市场调控的大背景下，中高端项目能达到这样的销售速度在近两年以来非常难得。从案场反馈的信息来看，该项目甚至没有采取明显的低价策略，因此也更直接地展现出当前市场需求结构的变化。
行业*策环境依然紧张，市场回暖形势不确定性较大
至于当前外界最关心的这轮成交回暖能够延续多久的问题，我们可以先做一个对比，将今年2-4月份这三个月和2009年同期做对比，会发现这两个时间段内市场特征有两大相同点，其一是成交量都呈现从低位逐渐回升的趋势，其二是需求结构都以刚性需求为主、同时出现小股改善需求。在此前提下，我们可以回顾2009年同期之后发生的事情 房地产市场交易量持续增长、房价快速上涨；那么，难道今年会重蹈当时的覆辙吗？我们认为不会，理由在于今年的这波市场回暖和2009年时的背景天差地别。
2009年受国际金融危机影响我国宏观经济严重受挫，当时房地产行业被*府视为救命稻草，扶持性*策接二连三出台，在此基础上市场可谓一路高歌猛进；而反观当前，一方面宏观经济总体运行情况远远好于2009年，另一方面从中央对房地产行业的态度来看反复强调的是调控主基调不松动，因此，在我们看来，眼下的这波市场回暖甚至可以用 如履薄冰 来形容。
对于市场未来走势，我们认为共有4点不确定因素：其一，宏观经济走势会否出现新的变化，经济形势会否重新企稳上升；其二，类似于今年年初时的地方*府大面积挑战中央*策底限，试图为楼市松绑的现象会否重现；其三，在限购*策未松动的背景下中档改善需求能否顺利接下市场上行的接力棒；其四，在市场交易量持续增长之后，房价会否出现 不合时宜 的上涨，尤其是中小型房企，在资金压力有所缓解、储备项目体量有限的情况下，会否出现涨价，进而造成难以收拾的舆论压力。
在我们看来，以上四点疑问都有可能最终造成市场*策面出现新的变化，因此，当前市场回暖趋势虽然确立，但其实质却非常脆弱，总体而言，我们对下半年市场走势的看法偏空。